SP397 została wybudowana w 1972 r. ze Społecznego Funduszu. Od czasu powstania elewacja szkoły nie przeszła istotnego remontu. Mieszkańcy Saskiej Kępy, dyrekcja szkoły, kolejne Rady Rodziców od lat zabiegały o prace modernizacyjne. Starania poparł także Samorząd Saskiej Kępy w Zapytaniu nr 03/VIII/2022 z dnia 01.12.2022 r.
W 2023 r. Dzielnica wygospodarowała środki oraz pozyskała dotacje europejskie na ambitny remont. Niestety remont nie idzie gładko. Wybrany wykonawca nie wykazał się profesjonalizmem. Inwestor nie zabezpieczył narzędzi do wyegzekwowania umowy. W ostatnich dniach prac potrzebny jest zdwojony dozór Inwestora, żeby remont skończył się sukcesem.
Zwracam się o analizę przebiegu trwającego od pół roku przedsięwzięcia. Wnioski oraz ich pilne wdrożenie może przełożyć na szczęśliwe zakończenie prac przy SP397.
Wykorzystanie dobrych praktyk wypracowanych podczas remontu może przełożyć się na podniesienie jakości i estetyki kolejnych inwestycji miejskich.
Poniżej spiszę doświadczenia remontu z perspektywy mieszkańców:
- Zgodnie z założeniami Wydziału Infrastruktury przetarg na termomodernizację SP397 odbył się na zasadzie „projektuj i buduj”. Kryterium wyboru była najniższa cena. Poza wymogiem zgodności z przepisami nie planowano postawić żadnych dodatkowych wymogów dla utrzymania jakości architektury i stylowości budynku.
Strona Społeczna zgłosiła wyższe oczekiwania w stosunku do wielomilionowej inwestycji, która być może będzie musiała im służyć kolejne 50 lat.
Mieszkańcy wraz z zaangażowanymi społecznie architektami przygotowali przegląd bliźniaczych szkół wybudowanych na podstawie tego samego projektu typowego. Zebrano cechy budynku modernistycznego, które należy chronić. Za ważne uznano: podziały i proporcje elewacji, kolorystykę i zróżnicowaną fakturę tynku, podziały okien i ścian kurtynowych, detale: daszki, gzymsy, balustrady, szczeliny wentylacyjne itp.
Postulaty mieszkańców zostały częściowo ujęte przez Wydział Infrastruktury w wytycznych do przetargu co dało podstawę do utrzymania kompozycyjnej spójności elewacji.
Wnioskuję, żeby przyszłe przetargi na roboty budowlane przy budynkach publicznych na Saskiej Kępie były poprzedzone przygotowaniem projektu architektonicznego przez Inwestora. Przetarg powinien ograniczyć się do konkursu na najlepszą cenę za jasno określony zakres prac. Architekt
z ramienia Inwestora powinien prowadzić nadzory budowlane, żeby pilnować właściwej realizacji projektu.
Formuła „projektuj i buduj” przekazuje kontrolę nad projektem do firmy budowlanej, której celem nie jest najlepszy projekt. Architekt nie brał udziału w nadzorach remontu SP397, a jeśli nawet chciałby się tego podjąć musiałby się ugiąć przed wolą zleceniodawcy-płatnika, czyli wykonawcy.
Należy zwrócić uwagę, że wcześniejsze przygotowanie projektu przez Inwestora nie podniesie kosztów inwestycji. Obecnie cena projektu jest zawarta w wynagrodzeniu Wykonawcy.
- Projekt termomodernizacji SP397 dostarczony przez wykonawcę ogólnie realizuje oczekiwania zawarte w wytycznych konkursowych, jednak brak szeregu rysunków i rozwiązań detalicznych odbiera Inwestorowi kontrolę nad jakością i trwałością rozwiązań. Dużo elementów będzie można ocenić dopiero po zamontowaniu, kiedy na refleksję może być za późno.
Dopuszczenie dla „rozwiązań na budowie” wygodnych dla wykonawcy nie powinno mieć miejsca w wielomilionowych inwestycjach publicznych.
Inwestor powinien mieć zastrzeżone w warunkach przetargu wgląd do projektów warsztatowych do akceptacji dla wszystkich elementów jak np. daszki, schody, balustrady i sposób ich mocowania. Akceptacja rozwiązań na budowie powinna odbywać się przy udziale architekta.
Dodatkowo Inwestor z udziałem architekta powinien akceptować rozwiązania na tzw. mock up’ach, czyli dużych próbkach materiałowych dających pogląd na jakość, fakturę, zestawienie kolorystyczne.
Zaleta pracy na mock up’ie wyszła przy doborze koloru elewacji SP397. Pierwszy wybór przeprowadzono na próbkach wielkości paznokcia. Na prośbę strony społecznej wykonano dużą próbkę tynku, która zupełnie odbiegała od wcześniejszych ustaleń. W ostatnim momencie przed rozpoczęciem tynkowania trzeba było wymienić zamówiony materiał.
- Termin realizacji remontu SP397 jest zagrożony dla rozliczenia dotacji europejskich. Roboty wystartowały z dużym opóźnieniem. Prace nie były prowadzone w ogóle podczas wakacji, kiedy nie byłoby uciążliwe dla funkcjonowania szkoły. Wykonawca wszedł na teren budowy dopiero z początkiem roku szkolnego wyłączając fragmentami szkołę z działania. Główne prace trwały mroźną zimą co jest niezgodne ze sztuką, kartami materiałowymi użytych produktów i zagraża trwałości inwestycji.
Inwestor powinien mieć kontrolę nad tempem przebiegu prac. Do warunków przyszłych konkursów należy wpisywać harmonogram z karmi umownymi dla Wykonawcy za niedotrzymanie punktów milowych.
- Remont SP397 zmierza ku końcowi. Szkoła prezentuje się stylowo w zestawieniu z przylegającym przedszkolem 297 oraz Zespołem Szkół Łączności, których jakości architektoniczne zatarły się podczas wcześniejszych termomodernizacji.
Wykonawcy SP397 udało się utrzymać wytyczne w zakresie zachowania kolorystyki, faktur tynków, proporcji elewacji, odtworzenia podziałów i głębokości osadzenia okien, detali gzymsów. Przez brak architekta nie dopilnowano zapisanego w warunkach przetargu odtworzenia okrągłych otworów wentylacyjnych stropodachu. Zostały one zastąpione kwadratowymi kratkami.
Przed ogłoszeniem sukcesu inwestycji należy dopilnować ważnych detali, które nie mają rysunków warsztatowych jak daszki nad wejściami, balustrady jak również:
A) ściany kurtynowe
Ściany kurtynowe nie mogą mieć zasłoniętych styropianem szprosów. Taki montaż jest niezgodny ze sztuką. W razie potrzeby wymiany zbitej szyby, żeby dostać się do szklenia trzeba będzie rozkuć elewację zakrywającą ramę okna. Tak poważna ingerencja związana z prostym serwisem zniesie gwarancję na wykonane prace.
W najgorszym miejscu w pomieszczeniu stróża przy wejściu styropian przesłania nie tylko szprosy okienne, ale zachodzi na szklenie okna.
Taka niedoróbka nie może być odebrana przez nadzór. Rama okna powinna być zdemontowana i dopasowana rozmiarem do otworu.
B) okno do zrzutu ziemniaków
Okno do zrzutu ziemniaków nie może pozostać stare bez wymiany. Zgodnie z warunkami dotacji należy dostosować do nowych wymogów wskaźnik przenikania ciepła dla elementów fasady. Stare okno jest bezklasowe dodatkowo wadzi i niszczy nowo wykonaną elewację. Planowane podcięcie tynku nie będzie estetyczne oraz nie spełni wymogu poprawy izolacyjności. Okno trzeba wymienić na nowe pasujące do otworu.
C) powłoka antygraffiti
Przyziemie budynku będzie zabezpieczone przeciwko wandalizmowi powłoką zmywalną antygraffiti. Ważne, żeby baza budynku po naniesieniu antygraffiti nie odróżniała się od reszty budynku. Potrzeba dobrać rozwiązanie matowe, a nie połyskliwe.
D) przegrzewanie sali gimnastycznej
Sala gimnastyczna SP397 przegrzewa się od nasłonecznienia. Nie ma o tym wzmianki
w niekompletnym audycie energetycznym poprzedzającym przetarg. Dla poprawy efektywności energetycznego budynku potrzebne jest rozszerzenie zakresu remontu o dodanie żaluzji zewnętrznych, które nie wpuszczą promieniowania słonecznego do wnętrza.
PYTANIA
- Czy podczas przyszłych modernizacji budynków publicznych na Saskiej Kępie, dla zachowania wpływu na jakość projektu architektonicznego, burmistrz przejmie na siebie zlecenie projektów architektonicznych, które będą poprzedzać przeprowadzone przetargi?
- Czy burmistrz, podczas przyszłych modernizacji budynków publicznych na Saskiej Kępie, zobowiąże wykonawcę do dostarczenia projektów warsztatowych dla wszystkich elementów budowlanych, dla możliwości akceptacji rozwiązań przed montażem?
- Czy burmistrz dla kontroli tempa prac budowlanych określi w warunkach przyszłych konkursów harmonogram z karmi umownymi dla wykonawcy za niedotrzymanie kamieni milowych?
- Czy w remontowanej SP397 szprosy ścian kurtynowej będą odsłonięte dla umożliwienia wymiany wybitych szyb?
- Czy w remontowanej SP397 okno do zrzutu ziemniaków będzie wymienione na pasujące do wyremontowanej elewacji?
- Czy w remontowanej SP397 powłoka antygraffiti będzie matowa dla dopasowania do pozostałej części elewacji?
- Czy w remontowanej SP397 dla osiągnięcia celu poprawy energetycznej budynku będą zamontowane żaluzje zewnętrzne.